Çin’de konut sektöründeki yavaşlamanın yol açtığı kriz, ülkenin önde gelen inşaat ve emlak şirketlerinin borç ödemesinde yaşadığı yeni zorluklarla derinleşiyor.
Çin’in en büyük şirketlerinden ve inşaat sektöründe dünyanın en büyük yatırımcısı Evergrande’nin yurt dışında iflas korumasına başvurmasının ardından konut satışında sektör lideri Country Garden da ödeme sıkıntısı yaşayan şirketler kervanına katıldı.
Country Garden, Evergrande’nin 2021’de yaşadığı sıkıntıya benzer şekilde, geçtiğimiz ay vadesi dolan bir iç ve iki dış borç tahvilinin faizini ödeyemedi.
Şirket, 7 Ağustos’ta vadesi 30 gün öncesinden 1 gün önce dolan 2026 ve 2030 tarihli, toplam değeri 990 milyon dolar olan iki adet dolara endeksli borç tahvilinin faiz ödemesini 22,5 milyon dolar yaparak borçlarını ödeyememekten kıl payı kurtuldu. “tahammül süresi” sona erdi. .
Country Garden ayrıca borçlularını ikna ederek vadesi 2 Eylül’de biten 3,9 milyar yuan (535 milyon dolar) tutarındaki yuan endeksli iç borç tahvilinin faiz ve anapara ödemesini 3 yıla yayılacak şekilde yeniden yapılandırdı.
Borç yükü 35 milyar doları aştı
Şirketin küçük dış faiz ödemelerinde bile sıkıntı yaşaması, daha büyük bir borç krizinin kapıda olduğunun işareti olarak değerlendiriliyor.
Country Garden’ın iç ve dış borç tahvilleri ve banka kredilerine bağlı olarak bir yıl vadeli 109 milyar yuan (yaklaşık 14,9 milyar dolar) ve daha uzun vadeli 156 milyar yuan (yaklaşık 21,3 milyar dolar) borcu bulunuyor.
Toplam borç yükü 35 milyar doları aşan şirketin attığı adımlarla zaman kazanmış olsa da kısa ve orta vadeli borç yükümlülüklerini yerine getirip getiremeyeceği konusunda soru işaretleri var.
Benzer bir süreç daha önce Evergrande davasında da yaşanmıştı. Çin’in en büyük şirketlerinden ve inşaat sektöründe dünyanın en büyük yatırımcılarından biri olan şirketler grubu, Eylül 2021’de vadesi dolan dış borç tahvillerinin faizlerini iki kez ödeyemedi.
Borçları nedeniyle temerrüde düşen şirket, bu yıl 17 Ağustos’ta ABD’de iflas savunması için mahkemeye başvurmuştu.
Manhattan İflas Mahkemesi’ne yapılan başvuruda, şirketin borçlarının yeniden yapılandırılması sırasında şirkete dava açmak veya ABD’deki varlıklarını dondurmak isteyen alacaklılara karşı koruma talep edildi.
Konut satışlarında lider oldu
Evergrande’nin sıkıntılı olduğu dönemde Country Garden’ın mali yapısı iyi durumdaydı ve borçların iyi yönetilmesine örnek olarak gösteriliyordu.
İş adamı Yang Guoqiang tarafından 1992 yılında Guangdong eyaleti Foshan’da kurulan Country Garden, Çin hükümetinin 1998 yılında emlak sektörünü özel yatırıma açmasının ardından hızla büyüdü.
Yang’ın 2005 yılında şirketi devrettiği kızı Huiyan, şirketin 2007 yılında Hong Kong Borsası’nda halka arz edilmesinin ardından hisselerinin kısa sürede değer kazanmasıyla “Çin’in en güçlü kadını” oldu.
Country Garden gerçek büyüme ivmesini 2015 yılından bu yana Çin’in birçok şehrinde başlattığı kentsel dönüşüm projeleriyle yakaladı.
Çin’de “1. ve 2. nesil” olarak adlandırılan mega ve büyük şehirlerdeki projelere odaklanan rakip firmaların aksine Country Garden, “” olarak adlandırılan orta ve küçük ölçekli şehirlerdeki yatırımlara odaklanan stratejisiyle 2017 yılında konut satışlarında sektör lideri oldu. 3. ve 4. nesil”. gelmek.
Önümüzdeki 6 yıl boyunca “Çin’in en çok konut satan şirketi” unvanını koruyan Country Garden, 2022’de satışlarını 700 milyon konuta yükseltti.
Çöküşün başlangıcı
2019 yılı sonunda Çin’de başlayan Kovid-19 salgını konut yatırımlarında ve satışlarında sakinliğe neden oldu.
Ülkenin hızlı ekonomik büyüme yaşadığı yıllarda, yan iş kollarıyla birlikte gayri safi yurt içi hasılanın yaklaşık yüzde 20’sini oluşturan sektör, “büyük borç-büyük yatırım” döngüsüyle ilerledi.
Sektördeki durgunluk döngüsünün kesintiye uğramasıyla ortaya çıkan zincirleme riskler, yatırımcıların borçlanmasını sorunlu hale getirdi. Üstelik Çin hükümeti, hem finansal sistemde aşırı borçlanmanın yarattığı risklerden hem de piyasadaki spekülasyonlar nedeniyle konut fiyatlarının aşırı artmasından rahatsızdı.
Başkan Xi Jinping, “Evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil” dedi. Onun sözlerinden yola çıkan düzenleyici otoriteler, emlak şirketlerine borç kısıtlaması getirme kararı aldı.
Çin Halk Bankası ile Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı yetkilileri, aralarında Country Garden ve City Garden’ın da bulunduğu 12 büyük emlak şirketinin temsilcileriyle yaptıkları toplantıda, devlet bankalarından borçlanmaya ilişkin “üç kırmızı çizgiye” uyum sağlayacak bir düzenleme sundu. Evergrande, 20 Ağustos 2020.
Düzenlemeyle şirketlere aktif toplamının toplam borçlara oranının yüzde 70’i geçmemesi, net borcun özsermayeyi aşmaması, nakit varlıklarının açık pozisyona eşit veya daha fazla olması kriterleri getirildi. vadeli borçlar.
Kriterlerin tamamını karşılayanların faizli borçlarını yıllık yüzde 15’e kadar artırabilecekleri, en az birini karşılayamayanların ise yüzde 5 ile yüzde 10’un ortaları kadar artırabilecekleri şirketlere bildirildi.
2022’de 700 bin konut satıldı
Evergrande o dönemde borçlanma kriterlerinin hiçbirini karşılayamıyordu. Country Garden ise aktif-pasif dengesi dışındaki kriterleri karşılayabilir.
Ülkede 2021 yılının ortasından itibaren gayrimenkul yatırımlarında yaşanan düşüşe rağmen Country Garden, 2021 ve 2022 yıllarında konut satışlarındaki liderliğini sürdürdü.
Şirket, 2022 yılında yaklaşık 700.000 konut satışı gerçekleştirirken, Çin’in farklı illerinde inşaatı devam eden 3.100’ün üzerinde projeyi yürütüyordu.
Karşılaştırma yapmak gerekirse, Evergrande’nin borç krizindeki toplam borç yükü 2022’nin sonunda 2,4 trilyon yuan’a (o zamanki kurla 346 milyar dolar) yükselirken, Country Garden’ınki 1,4 trilyon yuan’a (202 milyar dolar) ulaştı.
Şirketin toplam varlıklarının 1,7 trilyon (245 milyar dolar) olduğu dikkate alındığında, Çin hükümetinin borçlanma kriteri olan borç yükünün yüzde 70’in üzerinde olmasına rağmen ödeme sorunlarına neden olabilecek bir tablo ortaya koymuyordu.
Öte yandan 128,3 milyar yuan (18,5 milyar dolar) tutarındaki nakit ve nakde dönüştürülebilir varlıkları, 2023 yılında vadesi gelecek 93,7 milyar yuan (13,5 milyar dolar) borcunu ödemeye yeterli görünüyordu.
Ekonomik toparlanmadaki kırılganlık sorunları derinleştiriyor
Ancak Çin’de Aralık 2022’de Kovid-19 tedbirlerinin kaldırılmasının ardından ekonomik toparlanmada devam eden kırılganlık, zaten sıkıntılı bir dönemden geçen konut sektöründeki sorunları daha da derinleştirdi.
Ulusal İstatistik Bürosu’nun verilerine göre 2023 yılının ilk 7 ayında Çin’deki gayrimenkul yatırımları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8,5 azaldı. Bu durum konut satışlarına da yansıdı.
Country Garden’ın satış gelirleri 7 ayda yıllık yüzde 35 düşüşle 140,8 milyar yuan’a (19,6 milyar dolar) düştü. Gelir kaybı 4,7 olan kesim ortalamasının oldukça üzerinde gerçekleşti.
Kredi derecelendirme kuruluşu S&P Global, Country Garden’ın inşaat maliyetlerinin 2023’te 130 milyar yuan (17,7 milyar dolar) olacağını iddia ediyor. Borç ödemeleri ve arazi satın alımları hariç, şirketin sadece ana faaliyet alanını yürütmek için aylık 22 milyar yuan (3 milyar dolar) satış elde etmesi gerekiyor. faaliyete geçip inşaata devam ediyoruz.
İlk 6 ayda 48,9 milyar yuan (6,7 milyar dolar) zarar açıklayan şirketin ikinci yarıda performansında büyük bir artış görmesi beklenmiyor.
Çin için bir “Lehman anı” mı?
Ülkenin en büyük emlak şirketlerinin yaşadığı sorunların finans piyasasına yansımasının ülke genelinde kredi sıkışıklığına yol açmasından korkuluyor.
Batı’da 2008 mali krizini tetikleyen ABD’li yatırım bankası Lehman Brothers’ın portföyündeki yüksek riskli konut kredileri nedeniyle batmasının yarattığı etkinin benzerinin, portföyündeki yüksek riskli konut kredileri nedeniyle yaşanıp yaşanmayacağı merak konusu. Çin.
Ancak Çin, finansal piyasasının yapısı itibariyle ABD’den ve Batı’dan farklı görünüyor. Ülkedeki banka ve kredi kuruluşlarının çoğunun devletin kontrolü altında olmasının yanı sıra, emlak alanında da devlet şirketleri faaliyet gösteriyor.
Çin hükümeti ve düzenleyici kurumlar, bu tür borç krizlerinde devlet desteğiyle şirketleri kurtarma arayışına girmiyor ancak ortaya çıkabilecek riskler nedeniyle iflas etmelerine de izin vermiyor.
Evergrande örneğinde olduğu gibi iflas eden şirketin ticari varlıklarını kademeli olarak kamu bankalarına veya kamuya ait emlak şirketlerine devrederek iç riskleri yaymaya ve azaltmaya çalışıyorlar.
Country Garden’daki borç krizinin inşaat ve konut bölümünü, finansal piyasaları ve genel olarak ekonomiyi nasıl etkileyeceği önümüzdeki aylarda atılacak bu tür adımlara bağlı olacak.
